नाशिक (Nashik): सिंहस्थ कुंभमेळा २०२७च्या पार्श्वभूमीवर सार्वजनिक प्रकल्पांसाठी आरक्षित ४२५ भूखंडांचे संपादन करण्यासाठी तब्बल ₹५ हजार कोटींचा रोख मोबदला देणे अशक्य ठरत असल्याने नाशिक महापालिकेने ‘टीडीआर’चा पर्याय पुढे केला आहे. जमीनधारकांना रोख ऐवजी अतिरिक्त बांधकाम हक्क देण्याची योजना राबविताना विकासकांसाठी प्रीमियम एफएसआय आणि टीडीआर समप्रमाणात वापरणे बंधनकारक करण्याचा निर्णय घेतला असून, यामुळे बांधकाम खर्च आणि घरांच्या किमतींवर परिणाम होण्याची शक्यता व्यक्त होत आहे.
नाशिक महापालिकेने आरक्षण टाकलेल्या ४२५ भूखंडांचे संपादन करण्यासाठी जवळपास पाच हजार कोटींचा मोबदला द्यावा लागणार आहे. हे भूखंड २०२७पर्यंत ताब्यात घेतले नाही, तर त्यावरील आरक्षण संपुष्टात येईल. महापालिकेला रोख मोबदला देऊन भूसंपादन करणे अशक्य आहे.
यामुळे महापालिका आयुक्त मनीषा खत्री यांनी जागेच्या बदल्यात टीडीआर प्रमाणपत्र देण्याचा पर्याय दिला आहे. या टीडीआर प्रमाण पत्रांची संख्या वाढून त्याचे दर पडू नयेत, यासाठी विकासकांना इमारत बांधणीसाठी केवळ प्रीमियम एफएसआय देण्याची पद्धत बंद करून एफएसआय व टीडीआर समप्रमाणात वापरणे बंधनकारक केले आहे.
यामुळे टीडीआरची मागणी कायम राहून भाव पडणार नाही, असा महापालिकेचा दावा आहे. आता याला जमीनधारक कसा प्रतिसाद देतात, यावर या भूसंपादनाचे भविष्य अवलंबून आहे.
नाशिक महापालिकेच्या २०१७ च्या विकास आराखड्यात ५४० भूखंड सार्वजनिक कारणांसाठी आरक्षित केलेले आहेत. त्यातील आरक्षण टाकलेले ४२५ भूखंडांचे अधिग्रहण करणे बाकी आहे. या विकास आराखड्यानुसार आरक्षण टाकलेल्या भूखंडांच्या अधिग्राहणासाठी सुमारे पाच हजार कोटी लागणार आहे. त्यात सिंहस्थ कुंभमेळा विकास कामांसाठी महापालिकेकडे स्वतःचा हिस्सा देण्यासाठी निधी नसल्याने २०० कोटींचे कर्ज रोखे घेतले असून आणखी एका कर्जरोख्यांसाठी प्रयत्न सुरू आहेत.
या परिस्थितीत साधुग्रामसाठी जवळपास २८७ एकर भूसंपादन करायचे आहे. परंतु, शेतकरी टीडीआर स्वरूपात मोबदला घेण्यास तयार नाही. यामुळे टीडीआर मोबदल्याबाबत जागामालकांमध्ये विश्वास वाढवण्यासाठी प्रीमिअम एफएसआय सोबत टीडीआर समप्रमाणात लोड करणे बंधनकारक करण्याचा निर्णय घेतला आहे.
सार्वजनिक प्रकल्पांसाठी जमीन दिल्यास, त्या बदल्यात जमीन मालकाला अतिरिक्त बांधकाम हक्काचे प्रमाणपत्र म्हणजे टीडीआर. हे टीडीआर बिल्डरला विकून जमीनमालक त्याचे रोखीत रुपांतर करू शकतात. या टीडीआरचे प्रमाण वाढून त्याचे दर कोसळू नयेत म्हणून शहर विकास नियंत्रण नियमावली अर्थात यूडीसीपीआर २०२० नुसार बिल्डरांना प्रीमियम एफएसआय व टीडीआर समप्रमाणात वापरणे बंधनकारक केले आहे. यूडीसीपीआर २०२० मधील त्या तरतुदींचा आधार घेण्याचा निर्णय नाशिक महापालिकेने घेतला आहे.
या नव्या नियमामुळे ४२५ भूखंडांच्या अधिग्रहणाच्या बदल्यात महापालिका जमीनमालकांना टीडीआर प्रमाणपत्र देणार आहे. शहरात कोठेही बिल्डर इमारत बांधतील, त्यावेळी त्यांनी प्रीमियम एफएसआयची मागणी केल्यास त्यांना मागणीच्या ५० टक्के एफएसआय मिळेल व उर्वरित ५० टक्के बांधकामासाठी त्यांना या जमीनधारकांकडे असलेले टीडीआर प्रमाणपत्र खरेदी करावे लागतील. या नव्या नियमामुळे टीडीआरची मागणी कायम राहील व दर पडणार नाहीत, असे महापालिकेचे म्हणणे आहे.
महाराष्ट्रात यापूर्वी मुंबई, नागपूर, पुणे या मोठ्या महा पालिकांत जागामालकांना मोबदला म्हणून टीडीआरचा वापर केला जातो. त्यात आता नाशिकचा समावेश होणार आहे. या नव्या पर्यायामुळे प्रीमियम एफएसआयपोटी मिळणाऱ्या महासुलातील ६५ टक्के हिस्सा राज्य सरकारला द्यावा लागतो. याउलट टीडीआरमुळे महापालिकेला भूसंपादनासाठी वेगळी तरतूद करावी लागणार नाही व महापालिकेची बचत होईल, असा दावा केला जात आहे.
मोठया बिल्डरांना फायदा?
दरम्यान हा निर्णय मोठया बिल्डरांच्या फायद्याचा असल्याची प्रतिक्रिया उमटली आहे. या टीडीआर प्रमाणपत्र विकत घेण्याच्या निर्णयामुळे प्रीमियम एफएसआयच्या बदल्यात महापालिकेला रेडी रेकनेर दराने मिळणारे ३५ टक्के उत्पन्न बुडणार आहे, यामुळे महापालिकेला फायदा होईल, हा मुद्दा खोडण्यात येत आहे. टीडीआरच्या तुलनेत एफएसआय स्वस्त असतो. आता ५० टक्के टीडीआर घेणे बंधनकारक केल्याने बिल्डरचा बांधकाम खर्च वाढणार आहे.
यामुळे घरांच्या किंमती वाढून त्याची झळ सामन्यांना बसणार असल्याची टीका होत आहे. त्याचा फटका छोट्या बांधकाम व्यावसायिकांना बसणार असल्याचे बोलले जात आहे. मोठया बांधकाम व्यावसायिकांकडे टीडीआर पडून आहेत. यामुळे टीडीआरच्या वाढलेल्या दराचा फायदा त्यांनाच होणार असल्याचेही बोलले जात आहे.
टीडीआर लॉबीची भीती
मार्केटमध्ये टीडीआरचे भाव कोसळल्यास त्याचा फटका ग्राहकांना बसतो. त्याशिवाय टीडीआर साठवणूक करून बाजारात चढ्या भावाने विक्रीकरणाऱ्यांची देखील एक लॉबी आहे. टीडीआरचे भाव कधी चढे करायचे व कधी कमी करायचे, हे सहा ते सात लोक ठरवितात. त्यामुळे टीडीआर हा पर्याय शाश्वत नसल्याचेही एक मत आहे.